Le blog FinDeal
Le blog FinDeal : guides pratiques pour analyser, financer et optimiser fiscalement un investissement immobilier locatif.
En 2026, la location meublée au régime réel (LMNP) reste le régime le plus avantageux pour la plupart des investisseurs : l'amortissement efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. La location nue garde l'avantage de la simplicité et d'une plus-value moins taxée à la revente. Voici les quatre régimes comparés sur le même appartement.
Les erreurs qui plombent la rentabilité d'un investissement locatif sont rarement spectaculaires : un loyer un peu optimiste, une taxe foncière oubliée, un crédit mal négocié. Prises une à une, elles coûtent 50 à 220 € par mois. Cumulées, elles creusent un écart de plus de 300 € par mois entre la simulation et la réalité. Voici les dix plus fréquentes, chiffrées sur un même appartement.
Investir à Lyon en 2026, c'est acheter dans un marché stabilisé : les appartements s'y vendent en moyenne 4 680 €/m², 11 % sous leur record de 2022, et se louent environ 17,50 €/m². Le rendement brut tourne autour de 4 %, ce qui en fait un placement patrimonial plus qu'une machine à cashflow. Voici les chiffres par arrondissement et un exemple complet.
Pour calculer le rendement locatif, divisez ce que le bien vous rapporte par ce qu'il vous a coûté. Selon ce que vous retirez du loyer, vous obtenez trois chiffres : le rendement brut (rien), le rendement net (les charges) et le rendement net-net (les charges et les impôts). Voici les trois formules, appliquées pas à pas au même appartement.
Le cashflow, c'est ce qui reste sur votre compte chaque mois une fois le loyer encaissé et tout payé : mensualité, assurance, charges et impôts. Pour le calculer, partez du loyer et retirez chaque dépense, mois par mois. Voici la formule, un exemple complet à crédit et le rendement brut à viser pour qu'un bien s'autofinance.