Calculer le rendement locatif : brut, net et net-net
Pour calculer le rendement locatif, divisez ce que le bien vous rapporte par ce qu'il vous a coûté. Selon ce que vous retirez du loyer, vous obtenez trois chiffres : le rendement brut (rien), le rendement net (les charges) et le rendement net-net (les charges et les impôts). Voici les trois formules, appliquées pas à pas au même appartement.
Qu'est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est le pourcentage de votre investissement que le loyer vous rapporte chaque année. Il permet de comparer des biens de prix différents, ou un bien immobilier avec un autre placement.
Il existe trois niveaux de calcul. Le rendement brut prend le loyer tel quel. Le rendement net retire les charges payées par le propriétaire. Le rendement net-net retire en plus les impôts sur les loyers. Seul le dernier dit ce qui arrive réellement sur votre compte.
Pour que les trois chiffres soient comparables, nous utilisons le même dénominateur : le prix de revient, c'est-à-dire le prix d'achat plus les frais de notaire, les frais d'agence s'ils sont à votre charge et les travaux.
Tout l'article suit le même exemple, un bien fictif mais réaliste :
- T2 de 42 m² à Lyon, loué vide, locataire déjà en place ;
- prix d'achat : 210 000 € ;
- frais de notaire : environ 17 000 €, soit un prix de revient de 227 000 € ;
- loyer hors charges : 670 €/mois, soit 8 040 € par an ;
- achat sans crédit (le financement est traité plus bas).
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix de revient, puis en multipliant par 100.
Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ prix de revient × 100
Avec notre T2 : 8 040 ÷ 227 000 × 100 = 3,54 %.
C'est le chiffre affiché dans les annonces, souvent calculé sur le seul prix d'achat. Avec cette méthode, le même bien afficherait 3,83 % (8 040 ÷ 210 000). Ce n'est pas faux, mais ces 0,29 point d'écart ne correspondent à rien que vous encaisserez. Le rendement brut sert à trier vite les annonces, pas à décider.
Comment calculer le rendement locatif net ?
Le rendement net se calcule en retirant du loyer annuel toutes les charges que le propriétaire paie, puis en divisant par le prix de revient.
Rendement net = (loyer annuel − charges annuelles) ÷ prix de revient × 100
Les charges à retirer sont celles qui restent à votre charge, pas celles que vous refacturez au locataire :
- taxe foncière : 930 € ;
- charges de copropriété non récupérables (travaux votés, honoraires du syndic) : 480 € ;
- assurance propriétaire non occupant (PNO) : 150 € ;
- entretien et petites réparations (dépense moyenne par an) : 600 €.
Total : 2 160 € par an, soit 27 % du loyer. Si vous confiez la gestion à une agence, ajoutez ses honoraires (souvent 6 à 8 % des loyers).
Calcul : (8 040 − 2 160) ÷ 227 000 × 100 = 5 880 ÷ 227 000 × 100 = 2,59 %.
Les charges ont fait perdre près d'un point. C'est exactement l'écart qu'oublient la plupart des simulations rapides.
Comment calculer le rendement net-net ?
Le rendement net-net se calcule en retirant du loyer les charges et l'impôt sur les revenus locatifs, puis en divisant par le prix de revient.
Rendement net-net = (loyer annuel − charges − impôts sur les loyers) ÷ prix de revient × 100
L'impôt dépend de votre régime fiscal et de votre tranche marginale d'imposition (TMI), c'est-à-dire le taux appliqué à la dernière tranche de vos revenus. Notre propriétaire est en location vide, au régime micro-foncier, avec une TMI de 30 %.
En micro-foncier, l'impôt porte sur 70 % des loyers (un abattement de 30 % remplace la déduction des charges réelles) :
- Revenu imposable : 8 040 × 70 % = 5 628 € ;
- Impôt sur le revenu : 5 628 × 30 % = 1 688 € ;
- Prélèvements sociaux : 5 628 × 17,2 % = 968 € ;
- Total des impôts : 2 656 € par an.
Calcul : (8 040 − 2 160 − 2 656) ÷ 227 000 × 100 = 3 224 ÷ 227 000 × 100 = 1,42 %.
Le rendement affiché fait 3,54 %. Ce que vous gardez fait 1,42 %. C'est la différence entre les deux qui fait les mauvaises surprises.
Que change un mois de vacance locative ?
Un seul mois sans locataire fait passer le rendement net de 2,59 % à 2,30 %, et le net-net de 1,42 % à 1,22 %. La vacance locative, c'est la période entre deux locataires où le bien ne rapporte rien mais où les charges continuent.
Notre exemple suppose un locataire en place toute l'année. Dans la réalité, un départ, quelques semaines de remise en état et de visites suffisent à perdre un mois de loyer. L'impôt baisse un peu (il porte sur les loyers encaissés), mais les charges, elles, ne bougent pas.
Pour un calcul prudent, retirez au moins un demi-mois à un mois de loyer par an, davantage pour un studio étudiant ou une ville où les biens se louent lentement.
Voir les données
| Locataire toute l'année | Avec 1 mois de vacance | |
|---|---|---|
| Brut | 3,54 % | 3,25 % |
| Net | 2,59 % | 2,30 % |
| Net-net | 1,42 % | 1,22 % |
Source : Calcul FinDeal sur exemple fictif
Calculer le rendement de mon bien
Quel rendement locatif viser ?
Il n'existe pas de bon rendement universel : le bon repère, c'est le rendement net-net comparé à ce que votre argent rapporterait ailleurs, sans risque et sans effort. Depuis le 1er août 2026, le Livret A rapporte 1,7 % net d'impôt.
Notre T2 à 1,42 % net-net rapporte donc moins qu'un Livret A s'il est acheté comptant. Ce n'est pas forcément un mauvais achat : l'immobilier peut prendre de la valeur, et le crédit change complètement le calcul (voir plus bas). Mais il faut le savoir avant de signer, pas après.
Les ordres de grandeur ci-dessous sont indicatifs. Ils varient fortement selon la ville, le type de bien et votre fiscalité.
Les erreurs qui faussent le calcul
La plupart des rendements trop beaux viennent de quatre oublis, que l'on retrouve dans les 10 erreurs des investisseurs débutants :
- diviser par le prix d'achat seul, sans les frais de notaire ni les travaux ;
- compter le loyer charges comprises, alors que les charges récupérables sont reversées à la copropriété ;
- oublier la taxe foncière, souvent l'équivalent d'un à deux mois de loyer ;
- supposer 12 mois de loyer par an, sans vacance ni impayé.
Cas particuliers : régime réel, LMNP et achat à crédit
Le régime réel est-il plus avantageux ?
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles au lieu de l'abattement de 30 %. Il devient intéressant quand vos charges dépassent 30 % des loyers, notamment avec des intérêts d'emprunt ou des travaux. Pour notre T2 acheté comptant, les charges font 27 % du loyer : le réel donnerait 1,37 % net-net, un peu moins que le micro-foncier.
Et en location meublée (LMNP) ?
À loyer égal, le même bien loué meublé au micro-BIC (abattement de 50 %, prélèvements sociaux de 18,6 %) atteindrait 1,73 % net-net. En pratique, le loyer d'un meublé est plus élevé et il faut acheter les meubles : la comparaison complète est dans notre article LMNP ou location nue en 2026.
Et si j'achète à crédit ?
Le rendement mesure ce que le bien rapporte, quel que soit son financement. Avec un crédit, l'indicateur décisif devient le cashflow : ce qui reste chaque mois une fois la mensualité, les charges et les impôts payés. Notre méthode de calcul du cashflow reprend ce même raisonnement mois par mois.
Faire ce calcul automatiquement avec FinDeal
Refaire ces calculs pour chaque annonce prend du temps, et une charge oubliée suffit à fausser le résultat. Avec FinDeal, vous saisissez le prix, la surface, la ville, le loyer et votre financement : l'outil calcule le rendement brut et net, le cashflow mensuel et attribue au bien un score sur 100.
L'offre gratuite donne le score et les indicateurs essentiels. Les hypothèses de charges modifiables (gestion, copropriété, vacance, assurance) sont incluses dans l'offre Pro ; le rendement net-net et la simulation fiscale avancée dans l'offre Expert (voir les offres). Pour savoir lire le résultat, consultez ce qu'est un bon score d'investissement.
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Quelle différence entre rendement et rentabilité locative ?
Aucune dans l'usage courant : les deux termes désignent le pourcentage que le loyer rapporte chaque année par rapport au coût du bien. On parle indifféremment de rendement ou de rentabilité brut, net et net-net. Ce qui compte, c'est de préciser ce que l'on retire du loyer (rien, les charges, ou les charges et les impôts) et sur quel prix on divise.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?
Oui. Les frais de notaire font partie de ce que vous avez réellement payé pour obtenir le loyer, au même titre que les travaux ou les frais d'agence à votre charge. Les ignorer gonfle le rendement : un loyer de 8 040 € par an donne 3,83 % sur 210 000 € de prix, mais 3,54 % sur 227 000 € de prix de revient.
Le loyer doit-il être pris charges comprises ou hors charges ?
Toujours hors charges. Les charges récupérables payées par le locataire chaque mois sont reversées à la copropriété ou aux fournisseurs : elles ne vous enrichissent pas. Les compter dans le loyer annuel surestime le rendement brut et fausse ensuite le rendement net et le rendement net-net.
Un rendement net-net de 2 % est-il suffisant ?
Cela dépend de votre objectif. En 2026, le Livret A rapporte 1,7 % sans risque ni impôt : un bien acheté comptant à 2 % net-net fait à peine mieux. Avec un crédit, le raisonnement change, car le bien est en partie financé par la banque et le locataire. Il faut alors regarder le cashflow mensuel et la valeur du bien à la revente.