LMNP ou location nue : quel régime choisir en 2026 ?

En 2026, la location meublée au régime réel (LMNP) reste le régime le plus avantageux pour la plupart des investisseurs : l'amortissement efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. La location nue garde l'avantage de la simplicité et d'une plus-value moins taxée à la revente. Voici les quatre régimes comparés sur le même appartement.

Quelle différence entre LMNP et location nue ?

La location nue loue un logement vide ; ses loyers sont des revenus fonciers. La location meublée non professionnelle (LMNP) loue un logement équipé pour y vivre ; ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce changement de catégorie fiscale change tout le calcul de l'impôt.

Vous êtes loueur meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée restent sous 23 000 € par an, ou sous les autres revenus d'activité de votre foyer. C'est le cas de la quasi-totalité des particuliers qui louent un ou deux biens.

Les 4 régimes fiscaux possibles en 2026

Chaque type de location offre un régime simplifié et un régime réel. Le régime réel consiste à déclarer vos charges réelles au lieu d'un abattement forfaitaire :

1. Micro-foncier (location nue) : abattement de 30 % sur les loyers, si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an.
2. Réel foncier (location nue) : vous déduisez vos charges, intérêts d'emprunt et travaux. Un déficit peut réduire votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt.
3. Micro-BIC (LMNP) : abattement de 50 % sur les loyers, avec un plafond de recettes bien supérieur aux loyers d'un ou deux biens.
4. Réel BIC (LMNP) : vous déduisez vos charges et, surtout, l'amortissement du bien et des meubles.

Dans les quatre cas, le revenu imposable s'ajoute à vos autres revenus et supporte votre tranche marginale d'imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux.

Exemple : le même T2 sous les 4 régimes

Reprenons le T2 de 42 m² à Lyon de notre méthode de calcul du rendement , acheté comptant 227 000 € frais de notaire compris, avec une TMI de 30 %. Les hypothèses :

• location nue : 670 €/mois, soit 8 040 € par an ;
• location meublée : 760 €/mois, soit 9 120 € par an, et 5 000 € de mobilier (prix de revient : 232 000 €) ;
• charges du propriétaire : 2 160 € par an dans les deux cas, plus 500 € d'expert-comptable en LMNP réel.

Le résultat, impôts compris :

• Micro-foncier : 8 040 € × 70 % = 5 628 € imposables, soit 2 656 € d'impôts. Rendement net-net : 1,42 %.
• Réel foncier : 8 040 − 2 160 = 5 880 € imposables, soit 2 775 € d'impôts. Rendement net-net : 1,37 %. Sans crédit ni travaux, l'abattement de 30 % est plus avantageux que vos charges réelles (27 % des loyers).
• Micro-BIC : 9 120 € × 50 % = 4 560 € imposables, soit 2 216 € d'impôts avec 18,6 % de prélèvements sociaux. Rendement net-net : 2,04 %.
• LMNP réel : 9 120 − 2 660 = 6 460 € de résultat, entièrement effacé par l'amortissement. Impôt : 0 €. Rendement net-net : 2,78 %.

L'écart ne vient pas seulement du loyer plus élevé. À loyer égal, 670 €, le LMNP réel donnerait encore 2,32 % net-net, contre 1,42 % en location nue. C'est l'impôt qui fait la différence.

Comment l'amortissement efface-t-il l'impôt en LMNP ?

L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien, comme si le logement perdait de la valeur en s'usant. Vous ne dépensez rien, mais votre résultat imposable baisse.

Dans notre exemple :

• le terrain n'est pas amortissable : on retient 85 % des 227 000 €, soit 192 950 € de bâti, amorti sur 30 ans, soit 6 432 € par an ;
• les 5 000 € de meubles s'amortissent sur 7 ans, soit 714 € par an ;
• total : 7 146 € d'amortissement, plus que les 6 460 € de résultat.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il ramène le résultat à zéro, et l'excédent (686 €) est reporté sans limite de durée sur les années suivantes. Tant que le bien reste dans ce cas, vos loyers ne supportent ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.

Avec un crédit, les intérêts s'ajoutent aux charges déductibles, et l'impôt reste nul encore plus longtemps. Notre article sur le calcul du cashflow montre ce que devient ce même T2 financé à crédit.

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Le piège de la revente : la réintégration des amortissements

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont retirés du prix d'achat lorsqu'on calcule la plus-value à la revente. L'impôt que vous n'avez pas payé sur les loyers est donc en partie repris au moment de vendre.

Supposons que notre T2 soit revendu 260 000 € au bout de 15 ans. Le prix d'achat retenu est majoré des frais d'acquisition réels (17 069 €, plus favorables que le forfait de 7,5 %) et d'un forfait de 15 % pour les travaux, soit 258 569 € :

• en location nue, la plus-value est de 1 431 €, et l'impôt d'environ 315 € ;
• en LMNP, on retire 96 475 € d'amortissements déduits en 15 ans : la plus-value grimpe à environ 98 000 €, et l'impôt à environ 21 500 €.

Le LMNP reste gagnant : en 15 ans, il rapporte environ 43 500 € de plus en loyers nets d'impôts, mobilier déduit. Mais l'avantage réel, après la plus-value, tombe à environ 22 000 €. Les abattements pour durée de détention réduisent cet impôt : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Quel régime choisir selon votre situation ?

Le LMNP au régime réel est le meilleur choix dans la plupart des cas, à condition de garder le bien longtemps et d'accepter la gestion d'un meublé. Les autres régimes gardent leur intérêt dans des situations précises :

• LMNP réel : investissement à long terme, bien de petite surface en ville étudiante ou à forte demande, budget pour un comptable (souvent 400 à 800 € par an, déductible).
• Réel foncier : gros travaux à prévoir, dont le déficit foncier peut réduire l'impôt sur vos autres revenus.
• Micro-foncier : charges inférieures à 30 % des loyers, envie de simplicité, revente possible à moyen terme.
• Micro-BIC : petit meublé avec peu de charges, sans crédit, quand l'abattement de 50 % dépasse vos charges et amortissements.

Pensez aussi au locataire visé. Une famille cherche souvent une location vide et reste plusieurs années ; un étudiant ou un jeune actif cherche un meublé et part plus vite, ce qui augmente le risque de vacance. Pour garder une vue d'ensemble sur l'écart entre les différents rendements, relisez notre guide du brut, du net et du net-net.

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