Rentabilité brute vs nette vs nette-nette : le guide complet
« 7 % de rentabilité » sur une annonce ne veut rien dire si l'on ne sait pas de quelle rentabilité il s'agit. Brute, nette ou nette-nette : ces trois chiffres peuvent varier de plusieurs points pour un même bien. Voici comment les calculer et laquelle utiliser pour comparer deux biens sérieusement.
La rentabilité brute : simple, mais trompeuse
Rentabilité brute = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat) × 100
C'est le chiffre que vous voyez le plus souvent dans les annonces, parce qu'il est le plus flatteur : il ne déduit aucune charge. Un appartement acheté 150 000 € loué 750 €/mois affiche une rentabilité brute de 6 %. C'est un bon indicateur de comparaison rapide entre deux annonces dans la même ville, mais totalement insuffisant pour décider d'un achat.
La rentabilité nette : on déduit les charges
Rentabilité nette = ((Loyer annuel − Charges annuelles) ÷ Prix d'achat) × 100
Les charges à déduire incluent la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative si vous déléguez, et une provision pour vacance locative et travaux d'entretien. Sur le même exemple, avec 1 800 €/an de charges, la rentabilité nette tombe à environ 4,8 % — déjà plus réaliste, mais elle ignore encore la fiscalité.
La rentabilité nette-nette : le seul chiffre qui compte vraiment
Rentabilité nette-nette = ((Loyer annuel − Charges annuelles − Impôt sur les revenus locatifs) ÷ Prix d'achat) × 100
C'est ici que le régime fiscal choisi change tout. Le même bien en location nue au régime réel, en LMNP avec amortissement, ou en micro-foncier, ne paiera pas le même impôt sur le même loyer — l'écart peut représenter 1 à 2 points de rentabilité nette-nette. C'est pour cette raison que FinDeal calcule systématiquement les trois régimes en parallèle plutôt qu'un seul scénario fiscal arbitraire.
Envie de savoir si votre bien est un bon deal ?
Analyser mon bien gratuitementExemple comparatif complet
Appartement à 150 000 €, loyer 750 €/mois (9 000 €/an), charges annuelles 1 800 €, tranche marginale d'imposition 30 % :
- Rentabilité brute : 6,0 %
- Rentabilité nette : 4,8 %
- Rentabilité nette-nette (location nue, régime réel) : environ 3,6 %
- Rentabilité nette-nette (LMNP réel, avec amortissement) : souvent supérieure de 0,5 à 1 point grâce à la neutralisation fiscale partielle du loyer
L'écart entre le chiffre affiché sur l'annonce (6 %) et la performance réelle après fiscalité (3,6 à 4,5 % selon le régime) dépasse fréquemment 2 points. C'est cet écart qui détermine si un investissement est réellement intéressant.
Comment comparer deux biens sans se tromper
Pour comparer deux biens sérieusement, il faut toujours utiliser la même méthode de calcul des deux côtés — et idéalement la rentabilité nette-nette, puisque c'est elle qui reflète l'argent qui reste vraiment dans votre poche. Comparer la rentabilité brute d'un bien neuf en LMNP à la rentabilité brute d'un ancien en location nue n'a aucun sens : les charges et la fiscalité diffèrent radicalement entre les deux situations.
Envie de savoir si votre bien est un bon deal ?
Lancer mon analyseFAQ
Quelle rentabilité utiliser pour comparer deux biens ?
La rentabilité nette-nette, qui intègre charges et fiscalité. La rentabilité brute sert uniquement à un premier tri rapide entre plusieurs annonces dans une même zone.
Pourquoi la rentabilité change-t-elle selon le régime fiscal ?
Parce que chaque régime (micro-foncier, location nue au réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel) traite différemment le loyer imposable : abattement forfaitaire, déduction des charges réelles ou amortissement du bien. Le même loyer génère donc un impôt différent selon le régime, ce qui modifie la rentabilité nette-nette.
FinDeal calcule-t-il automatiquement ces trois rentabilités ?
Oui. FinDeal affiche la rentabilité brute, nette et nette-nette pour chaque bien analysé, et compare automatiquement les trois régimes fiscaux principaux pour identifier celui qui maximise votre rentabilité réelle.