Calculer le cashflow d'un investissement locatif

Le cashflow, c'est ce qui reste sur votre compte chaque mois une fois le loyer encaissé et tout payé : mensualité, assurance, charges et impôts. Pour le calculer, partez du loyer et retirez chaque dépense, mois par mois. Voici la formule, un exemple complet à crédit et le rendement brut à viser pour qu'un bien s'autofinance.

Qu'est-ce que le cashflow d'un investissement locatif ?

Le cashflow est la différence, chaque mois, entre ce que le bien vous rapporte et tout ce qu'il vous coûte, crédit et impôts compris. C'est l'indicateur qui dit si l'investissement pèse ou non sur votre budget.

Il peut être de trois natures :

• positif : le loyer couvre tout et il vous reste de l'argent ;
• nul : le bien s'autofinance, le locataire et la banque paient l'achat pour vous ;
• négatif : vous complétez chaque mois de votre poche. On parle alors d'effort d'épargne.

Le rendement mesure ce que le bien rapporte par rapport à son prix, quel que soit le financement. Le cashflow, lui, dépend directement de votre crédit. Les deux sont complémentaires : notre méthode de calcul du rendement brut, net et net-net suit le même appartement, acheté comptant.

Comment calculer le cashflow mensuel ?

Le cashflow mensuel se calcule en retirant du loyer hors charges la mensualité du crédit, l'assurance emprunteur, les charges du propriétaire et les impôts, ramenés au mois.

Cashflow = loyer − mensualité − assurance emprunteur − charges − impôts

Pour un calcul juste :

• prenez le loyer hors charges, celui que vous gardez ;
• comptez les charges annuelles du propriétaire divisées par 12 : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance propriétaire non occupant (PNO), entretien, gestion si vous déléguez ;
• comptez l'impôt annuel sur les loyers divisé par 12, y compris les prélèvements sociaux.

Exemple : un T2 à Lyon acheté à crédit

Reprenons le bien fictif de notre article sur le rendement, cette fois financé par la banque :

• T2 de 42 m² à Lyon, loué vide 670 €/mois hors charges ;
• prix d'achat : 210 000 €, frais de notaire : environ 17 000 € ;
• apport : 16 000 €, qui couvre l'essentiel des frais de notaire ;
• emprunt : 211 000 € (le reste du prix et des frais) sur 20 ans à 3,30 % hors assurance, un taux proche de la moyenne de 3,27 % observée en août 2026 sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA) ;
• assurance emprunteur : 0,30 % du capital par an, soit 53 €/mois ;
• charges du propriétaire : 2 160 € par an, soit 180 €/mois.

La mensualité de ce crédit est de 1 202 € (hors assurance). Le calcul du cashflow mensuel :

1. Loyer : + 670 €
2. Mensualité : − 1 202 €
3. Assurance emprunteur : − 53 €
4. Charges : − 180 €
5. Impôts : 0 €

Cashflow : −765 € par mois, soit 9 180 € par an à sortir de votre poche.

Pourquoi l'impôt est-il nul la première année ?

Parce qu'au régime réel, les intérêts d'emprunt se déduisent des loyers. Le régime réel consiste à déclarer vos charges réelles au lieu de l'abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier.

La première année, vous payez 6 849 € d'intérêts. Avec l'assurance (633 €) et les charges (2 160 €), vos dépenses déductibles atteignent 9 642 €, plus que les 8 040 € de loyers. Le résultat est un déficit foncier de 1 602 € : aucun impôt cette année, et ce déficit vient réduire vos revenus fonciers des années suivantes.

Au micro-foncier, le même propriétaire paierait 2 656 € d'impôts par an. Avec un crédit, le réel est presque toujours plus avantageux.

Un cashflow négatif est-il un mauvais investissement ?

Pas forcément : une grande partie de l'effort d'épargne rembourse votre propre capital. La première année, sur les 1 202 € de mensualité, 631 € remboursent l'emprunt et 571 € paient les intérêts.

Les 631 € de capital remboursé ne sont pas perdus : ils deviennent du patrimoine, tant que le bien garde sa valeur. Le vrai coût mensuel de l'opération, c'est-à-dire les intérêts, l'assurance et les charges non couverts par le loyer, est d'environ 134 € la première année.

La vraie question est donc double : pouvez-vous supporter 765 € par mois pendant des années, y compris en cas de vacance ou de travaux ? Et le prix d'achat est-il assez juste pour que le bien ne perde pas de valeur ?

Comment évolue le cashflow sur 20 ans ?

Le cashflow ne reste pas figé : il se dégrade à mesure que les intérêts déductibles diminuent, puis devient positif une fois le crédit remboursé. Dans notre exemple, il reste à −765 € pendant 12 ans, le temps que les intérêts et le déficit reporté effacent l'impôt.

À partir de la 13e année, les intérêts ne suffisent plus et l'impôt réapparaît. Le cashflow descend jusqu'à −961 € la 20e année. Une fois le crédit soldé, le bien rapporte enfin : +259 € par mois après impôts.

Ces chiffres supposent un loyer et des charges constants. En réalité, le loyer est révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL), ce qui améliore la fin de parcours.

Calculer mon cashflow

Quel rendement faut-il pour un cashflow positif ?

Pour qu'un bien financé à crédit s'autofinance, son rendement brut doit au moins couvrir l'annuité du crédit, l'assurance et les charges. La formule :

Rendement brut minimum = (annuité du crédit + assurance + charges annuelles) ÷ prix de revient × 100

Pour notre T2 : (14 430 + 633 + 2 160) ÷ 227 000 × 100 = 7,6 %. Il faudrait donc un loyer d'environ 1 435 €/mois pour atteindre un cashflow nul, plus du double du loyer réel.

Notre appartement affiche 3,54 % de rendement brut. Avec ce niveau de rendement et un crédit sur 20 ans aux taux de 2026, aucun montage bancaire classique ne le rend autofinancé. Ce calcul ignore l'impôt et la vacance : prenez-le comme un plancher, pas comme un objectif.

Comment améliorer son cashflow ?

Cinq leviers jouent sur le cashflow, avec des effets très différents. Le graphique ci-dessous les applique un par un à notre T2 :

• augmenter le loyer de 50 € (meilleure présentation, location meublée) : + 50 €/mois ;
• négocier le prix à 195 000 € : la mensualité baisse de 92 € ;
• allonger la durée à 25 ans (3,35 % en moyenne en août 2026) : la mensualité baisse de 163 € ;
• apporter 50 000 € de plus : le meilleur levier ici, mais il immobilise votre épargne ;
• combiner prix négocié, 25 ans et loyer à 720 €.

Même avec tous ces leviers réunis, le cashflow reste négatif. Pour la location meublée, qui joue à la fois sur le loyer et sur l'impôt, voyez notre comparatif LMNP ou location nue en 2026.

Les erreurs qui faussent le calcul du cashflow

Un cashflow trop beau vient presque toujours d'une ligne oubliée. Les plus fréquentes, que l'on retrouve dans les 10 erreurs des investisseurs débutants :

• oublier l'assurance emprunteur, ici 53 € par mois ;
• ignorer la vacance locative : un mois sans locataire par an fait passer notre cashflow de −765 € à −821 € en moyenne ;
• oublier la taxe foncière, payée en une fois à l'automne ;
• calculer l'impôt sur la seule première année, alors qu'il augmente quand les intérêts baissent ;
• compter le loyer charges comprises, alors que les charges récupérables ne vous restent pas.

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