Simulateur LMNP : impôt au micro-BIC ou au réel

Un simulateur LMNP compare l'impôt dû sur vos loyers meublés au micro-BIC et au régime réel. Le calcul tient en quatre étapes : recettes, charges, amortissements, puis impôt. Sur notre T2 lyonnais meublé, le micro-BIC coûte 2 216 € d'impôt par an, contre 0 € au réel pendant 20 ans. Voici la simulation pas à pas, et ce que changerait le budget 2027.

Qu'est-ce qu'un simulateur LMNP ?

Un simulateur LMNP calcule l'impôt dû sur les loyers d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sous les deux régimes possibles, le micro-BIC et le réel, pour vous aider à choisir. Les loyers meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ils s'ajoutent à vos autres revenus, sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI) et supportent des prélèvements sociaux.

Pour être fiable, un simulateur a besoin de six données :

1. les loyers annuels encaissés ;
2. les charges du propriétaire : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, entretien, comptable ;
3. le financement : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, s'il y a un crédit ;
4. le prix de revient du bien, frais de notaire compris, et la valeur du mobilier ;
5. votre tranche marginale d'imposition ;
6. la durée de la simulation, car l'impôt au réel évolue d'une année sur l'autre.

Le résultat n'a de sens que sur plusieurs années : un simulateur qui ne calcule que la première année passe à côté de l'essentiel, le report des amortissements.

Les hypothèses de notre simulation

Nous reprenons le T2 de 42 m² à Lyon de notre comparatif LMNP ou location nue, cette fois loué meublé. Toutes les hypothèses sont posées avant les calculs :

Comment calculer l'impôt LMNP au micro-BIC ?

Au micro-BIC, l'impôt se calcule sur la moitié des loyers : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir toutes les charges, avec un minimum de 305 €. Aucune charge réelle ni aucun amortissement n'est déduit.

Impôt au micro-BIC = loyers annuels × 50 % × (TMI + prélèvements sociaux)

Pour notre T2 : 9 120 € × 50 % = 4 560 € imposables. Avec une TMI de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, l'impôt atteint 4 560 × 48,6 % = 2 216 € par an, soit 44 320 € sur 20 ans.

Ce régime s'applique automatiquement tant que vos recettes de location meublée de longue durée ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus 2025, plafond porté à 83 600 € pour les revenus 2026. Il est simple, sans comptable, mais il ignore vos vraies dépenses : il devient perdant dès que vos charges et amortissements dépassent la moitié de vos loyers, ce qui est presque toujours le cas.

Comment calculer l'impôt LMNP au régime réel ?

Au régime réel, l'impôt se calcule en trois étapes : on retire des loyers les charges réelles, puis l'amortissement du bien et des meubles, et on applique la TMI et les prélèvements sociaux à ce qui reste.

Étape 1 : le résultat avant amortissement

Retirez des loyers toutes les charges réellement payées dans l'année : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant (PNO), entretien, honoraires de comptable, intérêts d'emprunt et assurance emprunteur s'il y a un crédit.

Pour notre T2 acheté comptant : 9 120 € − 2 160 € − 500 € = 6 460 € de résultat avant amortissement.

Étape 2 : l'amortissement par composants

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien, comme s'il perdait de la valeur en s'usant. Le terrain n'est pas amortissable. Le reste se découpe en composants, chacun amorti sur sa durée d'usage : le gros œuvre dure plus longtemps que la cuisine.

Les quotes-parts et durées ci-dessous sont des usages courants, à adapter au bien avec votre expert-comptable. Elles s'appliquent au prix de revient de 227 069 €, frais de notaire compris.

L'amortissement baisse ensuite par paliers : 8 212 € de la 8e à la 12e année, une fois les meubles amortis, puis 4 428 € de la 13e à la 20e année, une fois les agencements amortis. Dans notre comparatif LMNP, nous avions simplifié avec une durée unique de 30 ans (6 432 € par an) : la méthode par composants, plus proche de la pratique, amortit davantage les premières années.

Étape 3 : l'amortissement ne crée pas de déficit, il se reporte

C'est la règle qui fait tout l'intérêt du régime réel. L'amortissement peut ramener le résultat à zéro, mais pas en dessous. La part non utilisée n'est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée et vient effacer les résultats des années suivantes.

Pour notre T2, la première année :

1. Résultat avant amortissement : 6 460 €.
2. Amortissement disponible : 8 926 €.
3. Amortissement déduit : 6 460 €, ce qui ramène le résultat imposable à 0 €.
4. Amortissement reporté : 8 926 − 6 460 = 2 466 €.
5. Impôt : 0 €, ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.

Le stock d'amortissements reportés grossit chaque année tant que l'amortissement dépasse le résultat : il atteint environ 26 000 € à la fin de la 12e année. À partir de la 13e année, l'amortissement annuel (4 428 €) ne suffit plus, et c'est ce stock qui prend le relais.

Simulation sur 20 ans : micro-BIC ou réel ?

Sur 20 ans, le régime réel ne paie aucun impôt sur notre T2, quand le micro-BIC en paie 2 216 € chaque année : 44 320 € d'écart. Même après 20 ans, il reste près de 10 000 € d'amortissements en réserve.

En rendement, l'écart est net : notre T2 rapporte 2,04 % net-net au micro-BIC (loyers moins charges et impôts, divisés par le prix de revient de 232 069 € mobilier compris), contre 2,78 % au réel. Pour la définition et le calcul du rendement net-net, voyez notre méthode de calcul du rendement locatif.

Et si vous achetez à crédit ?

Avec un crédit, le réel est encore plus favorable, car les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur s'ajoutent aux charges déductibles. Financé par un emprunt de 211 000 € sur 20 ans à 3,30 %, notre T2 paie 6 849 € d'intérêts et 633 € d'assurance la première année. Le résultat avant amortissement devient négatif (−1 022 €) : c'est un déficit, reportable sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes, et tout l'amortissement est mis en réserve.

Résultat : l'impôt reste nul pendant 20 ans au réel, alors que le micro-BIC coûte toujours 2 216 € par an. Ces 2 216 € d'écart se retrouvent directement dans votre cashflow, soit environ 185 € par mois. Notre méthode de calcul du cashflow montre comment intégrer ce gain mois par mois.

Testez sur votre bien

PLF 2027 : ce que changerait le plafonnement de l'amortissement

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, prévoit dans son article 7 de plafonner l'amortissement déductible en LMNP au réel. Le texte, en discussion au Parlement, n'est pas adopté à ce jour. Voici ce qu'il prévoit dans sa version initiale :

• un plafond annuel de 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme) ;
• la fin du report des amortissements non déduits à cause de ce plafond, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027 ; le stock antérieur resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat ;
• des exclusions pour les logements réservés aux étudiants, aux personnes âgées ou handicapées.

Un amendement adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 exclurait la location meublée de longue durée de ce plafonnement. Il n'a pas encore été voté en séance.

Appliqué à notre T2 acheté comptant, le plafond limiterait l'amortissement du bien à 2,5 % de sa partie amortissable (193 009 €), soit 4 825 € par an au lieu de 8 212 €. L'impôt réapparaîtrait dès la première année : 447 € par an, puis 795 € et 988 €, soit 15 008 € sur 20 ans. Le réel resterait trois fois moins coûteux que le micro-BIC.

Avec un crédit, l'effet serait presque nul : les intérêts d'emprunt suffisent à absorber l'essentiel du résultat, et l'impôt ne réapparaîtrait qu'à la 18e année, pour environ 1 000 € au total sur 20 ans.

Ce qu'un simulateur LMNP ne vous dit pas

Un simulateur d'impôt annuel laisse de côté plusieurs coûts qu'il faut connaître avant de choisir le réel :

• La plus-value à la revente : depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value, pour toutes les ventes conclues depuis le 15 février 2025, y compris les amortissements pratiqués avant 2025. L'impôt économisé sur les loyers est donc en partie repris à la revente, sauf détention longue : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : un loueur meublé dont les recettes dépassent 5 000 € par an la paie à partir de la deuxième année d'activité, souvent quelques centaines d'euros selon la commune.
• Les obligations déclaratives : au réel, il faut déposer chaque année une liasse fiscale, ce qui justifie en pratique les 500 € de comptable de notre simulation.

Notre comparatif LMNP ou location nue chiffre l'effet de la réintégration des amortissements sur une revente au bout de 15 ans.

Simuler votre LMNP avec FinDeal

Pour choisir votre régime, il faut refaire cette simulation avec vos chiffres : votre loyer, vos charges, votre financement et votre tranche d'imposition. Avec FinDeal, vous saisissez le prix, la surface, la ville, le loyer et votre financement : l'outil calcule le rendement, la mensualité et le cashflow mensuel, puis attribue au bien un score sur 100.

Le rendement net-net et la simulation fiscale avancée, qui intègrent l'impôt selon le régime choisi, sont inclus dans l'offre Expert (voir les offres). Pour vérifier d'abord qu'un bien vaut le coup avant de penser fiscalité, suivez notre méthode pour analyser une annonce immobilière en 5 minutes, et comparez avec les prix de notre analyse pour investir à Lyon.

Sources (consultées le 27 octobre 2026) :

• Article 50-0 du Code général des impôts (régime micro-BIC) ; plafonds 2025 et 2026 relevés par Actual-immo (11 octobre 2026) et Jedeclaremonmeuble (mise à jour du 14 octobre 2026) ;
• Article 39 C du Code général des impôts (amortissement ne pouvant créer de déficit) ;
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements), et réponse ministérielle n° 10097, JO AN du 24 mars 2026 ;
• Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus meublés) ;
• Projet de loi de finances pour 2027, article 7, déposé le 1er octobre 2026 ; amendement n° I-CF1588 adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 ;
• Barème de la CFE minimale 2026 (Manda) ;
• Observatoire Crédit Logement/CSA, taux moyen des crédits immobiliers, août 2026.

L'équipe FinDeal

Cet article et sa simulation sont donnés à titre d'information, sur un exemple fictif. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement et ne remplacent pas l'avis d'un expert-comptable ou d'un notaire.