Micro-BIC ou réel en LMNP : le calcul qui tranche

Micro-BIC ou réel en LMNP : le régime réel gagne dès que vos charges et vos amortissements dépassent la moitié de vos loyers, d'un peu plus que le coût du comptable. C'est le cas de presque tous les achats récents. Voici le test des 50 % pour trancher en deux minutes, sept profils chiffrés et les rares situations où le micro-BIC reste le meilleur choix.

Quelle différence entre micro-BIC et réel en LMNP ?

Les deux régimes taxent les loyers d'une location meublée non professionnelle (LMNP), mais pas sur la même base. Au micro-BIC, l'administration retient la moitié de vos loyers, quelles que soient vos dépenses réelles. Au régime réel, vous déclarez vos loyers moins vos charges réelles et l'amortissement du bien et des meubles, c'est-à-dire la déduction étalée de leur prix d'achat.

Dans les deux cas, le revenu imposable supporte votre tranche marginale d'imposition (TMI) et 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026.

Le test des 50 % : comment savoir quel régime choisir ?

Additionnez vos charges annuelles déductibles et vos amortissements, puis comparez le total à la moitié de vos loyers. S'il la dépasse d'une marge suffisante pour payer le comptable, le réel est plus avantageux.

Le réel gagne si : charges + amortissements > 50 % des loyers + marge

La marge dépend de votre tranche d'imposition : plus vous êtes imposé, plus chaque euro déduit vaut cher, et plus vite le comptable est remboursé. Pour 500 € d'honoraires :

Appliquons le test à notre T2 de 42 m² à Lyon, loué meublé 760 € par mois (9 120 € par an) et acheté 227 069 € frais de notaire compris, avec une TMI de 30 % :

1. Charges annuelles : 2 160 € (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien).
2. Amortissements : 8 926 € par an les sept premières années (bien par composants et meubles).
3. Total : 11 086 €, soit 122 % des loyers.
4. Seuil à dépasser : 50 % de 9 120 € + 529 € = 5 089 €.

Le total dépasse largement le seuil : le réel l'emporte sans hésitation. Le détail de l'amortissement par composants et de son évolution sur 20 ans est dans notre simulateur LMNP.

Le cas fréquent où l'amortissement efface tout l'impôt

Quand les charges et les amortissements dépassent les loyers, comme ici, l'impôt au réel tombe à zéro, et l'amortissement non utilisé est reporté sur les années suivantes. Le calcul devient alors encore plus simple : le gain du réel = l'impôt que vous paieriez au micro-BIC − le coût du comptable.

Pour notre T2 : 9 120 € × 50 % × 48,6 % = 2 216 € d'impôt au micro-BIC, contre 0 € au réel. Une fois les 500 € de comptable payés, le réel rapporte 1 716 € de plus chaque année.

Sept profils chiffrés : qui a intérêt au réel ?

Nous avons appliqué le calcul à sept situations, toutes en location meublée, avec 500 € de comptable au réel et 18,6 % de prélèvements sociaux. Les cinq premières reprennent notre T2 lyonnais en changeant un seul paramètre ; les deux dernières sont des cas défavorables au réel :

• Meublé de tourisme non classé : le même T2 loué en courte durée, où l'abattement du micro-BIC n'est que de 30 % ;
• TMI 30 %, 11 % et 0 % : le même T2 selon la tranche d'imposition du propriétaire ;
• Budget 2027 adopté : le même T2 si le plafond d'amortissement du projet de loi de finances pour 2027 s'appliquait ;
• T2 après 24 ans : le même bien une fois les agencements, installations et meubles amortis et le stock d'amortissements reportés épuisé ;
• Studio à 10,6 % brut : un studio acheté 107 500 € frais compris, loué 950 € par mois, avec 1 500 € de charges.

Trois enseignements :

• Plus l'abattement est faible, plus le réel gagne. En meublé de tourisme non classé, le micro-BIC n'abat que 30 % des recettes, dans la limite de 15 000 € par an : le réel y fait gagner plus de 2 600 € par an sur notre exemple.
• La tranche d'imposition change l'ampleur du gain, rarement le verdict. Même non imposable à l'impôt sur le revenu, le propriétaire paie 18,6 % de prélèvements sociaux au micro-BIC ; le réel reste gagnant de 348 €, mais un comptable plus cher suffirait à inverser le résultat.
• Le micro-BIC gagne quand l'amortissement est faible par rapport au loyer : un bien très rentable acheté bon marché, ou un bien déjà largement amorti.

Testez sur votre bien

Quand le micro-BIC reste-t-il le meilleur choix ?

Le micro-BIC reste préférable dans quatre situations, qui ont un point commun : vos charges et vos amortissements pèsent peu face à vos loyers.

1. Un rendement brut très élevé. Notre studio loué 950 € pour 107 500 €, soit 10,6 % brut, cumule 4 317 € d'amortissements et 1 500 € de charges, à peine plus de la moitié de ses 11 400 € de loyers. Le seuil de 5 700 € + 529 € n'est pas atteint : le micro-BIC fait gagner 200 € par an.
2. Un bien largement amorti. Au bout d'une vingtaine d'années, les agencements et installations sont amortis et le stock d'amortissements reportés s'épuise. Pour notre T2, l'amortissement tombe à 2 725 € par an et le micro-BIC redevient légèrement plus avantageux vers la 24e année.
3. Une revente proche avec une forte plus-value. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Pour une revente avant 10 ans, l'impôt économisé au réel peut être en partie repris : notre comparatif LMNP ou location nue chiffre cet effet sur 15 ans.
4. De très petits loyers avec une faible imposition. Si vous n'êtes pas imposable et que vos loyers sont modestes, le gain du réel peut ne pas couvrir les honoraires du comptable.

Le budget 2027 change-t-il la donne ?

Pas pour la plupart des investisseurs, même s'il réduirait l'avantage du réel. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement déductible à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer, et de supprimer le report de la part non déduite.

Sur notre T2, l'amortissement du bien passerait de 8 212 € à 4 825 € par an. L'impôt au réel réapparaîtrait (447 € par an), mais le réel resterait gagnant de 1 269 € par an. Avec un crédit, les intérêts d'emprunt suffiraient souvent à maintenir l'impôt proche de zéro.

Comment passer du micro-BIC au réel ?

Le micro-BIC s'applique par défaut tant que vos recettes restent sous le plafond. Pour passer au réel, il faut opter :

1. Formulez l'option auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez, par courrier ou par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel, avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année concernée.
2. Faites tenir votre comptabilité : immobilisations, tableau d'amortissement par composants, charges de l'année. Un expert-comptable spécialisé en LMNP s'en charge, souvent pour 400 à 800 € par an, déductibles.
3. Déposez la liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes) en ligne, puis reportez le résultat sur votre déclaration de revenus.

L'option est valable un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez revenir au micro-BIC, mais vous perdriez alors l'usage des amortissements reportés non encore déduits : un retour à ne décider qu'après avoir comparé les deux régimes chiffres en main.

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Le test des 50 % suppose de connaître vos charges et votre loyer avec précision. FinDeal vous les donne : vous saisissez le prix, la surface, la ville, le loyer et votre financement, et l'outil calcule le rendement, la mensualité et le cashflow mensuel, estime le loyer de marché et attribue au bien un score sur 100.

Le rendement net-net et la simulation fiscale avancée, qui intègrent l'impôt selon le régime choisi, sont inclus dans l'offre Investisseur (voir les offres). Pour comparer les résultats à un marché de référence, consultez notre analyse pour investir à Lyon, et pour mesurer l'effet du régime sur votre budget mensuel, notre méthode de calcul du cashflow.

Sources (consultées le 27 octobre 2026) :

• Article 50-0 du Code général des impôts (micro-BIC) ; impots.gouv.fr, FAQ LMNP de mars 2026 (seuils 2025, dépassement, liasse 2031, déficits) ; plafonds 2026 relevés par Actual-immo (11 octobre 2026) et Jedeclaremonmeuble (14 octobre 2026) ;
• Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus meublés) ;
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements dans la plus-value) ;
• Projet de loi de finances pour 2027, article 7, déposé le 1er octobre 2026 ; amendement n° I-CF1588 adopté en commission le 8 octobre 2026.

L'équipe FinDeal

Les profils et les chiffres de cet article sont fictifs et donnés à titre d'information. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement et ne remplacent pas l'avis d'un expert-comptable.