Frais de notaire dans l'ancien : calcul réel
Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7,5 à 9 % du prix d'achat, selon votre département et le prix du bien. Près de 80 % de cette somme sont des impôts, pas la rémunération du notaire. Voici comment les calculer ligne par ligne, sur un exemple réel, et comment les réduire légalement.
Que comprennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire regroupent toutes les sommes que l'acheteur paie au notaire lors de la vente, mais le notaire n'en garde qu'une petite partie. On parle plus justement de frais d'acquisition.
Ils se composent de quatre éléments :
- Les droits de mutation : des impôts reversés au département, à la commune et à l'État. C'est l'essentiel de la facture.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national.
- La contribution de sécurité immobilière : une taxe de 0,10 % du prix pour l'inscription de la vente au fichier immobilier.
- Les frais de formalités et débours : les documents que le notaire commande et paie pour vous (état hypothécaire, cadastre, urbanisme).
Dans l'ancien, ces frais atteignent 7,5 à 9 % du prix. Dans le neuf, ils tombent à 2 à 3 %, car les droits de mutation y sont réduits.
Comment calculer les frais de notaire dans l'ancien ?
Pour calculer les frais de notaire, additionnez les droits de mutation (6,32 % du prix dans la plupart des départements), les émoluments du notaire selon le barème, la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et environ 1 000 € de formalités.
Les droits de mutation : 6,32 % du prix dans la plupart des départements
Les droits de mutation additionnent trois taxes calculées sur le prix de vente :
- la taxe départementale : 5 % dans la grande majorité des départements ;
- la taxe communale : 1,20 % ;
- les frais d'assiette de l'État : 2,37 % de la taxe départementale, soit 0,12 % du prix.
Total : 6,32 % du prix. Ce taux est en vigueur depuis la loi de finances 2025, qui a autorisé les départements à passer de 4,50 % à 5 % pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Presque tous l'ont fait. Une dizaine de départements, dont les Alpes-Maritimes, la Drôme ou l'Oise, sont restés à 4,50 %, soit 5,81 % au total.
Les émoluments du notaire : un barème national
La rémunération du notaire est fixée par l'État et dégressive : chaque tranche du prix est soumise à un taux différent, puis on ajoute 20 % de TVA.
S'y ajoutent la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, et les frais de formalités et débours. Ces derniers dépendent du dossier : comptez environ 1 000 à 1 200 € pour un appartement en copropriété.
Exemple : les frais de notaire d'un T2 à Lyon
Prenons le T2 de 42 m² que nous suivons dans nos articles sur le calcul du rendement locatif : un appartement ancien acheté 210 000 € dans la Métropole de Lyon, où la taxe départementale est passée à 5 % le 1er mai 2025.
- Droits de mutation : 210 000 × 6,32 % = 13 269 € (10 500 € pour la Métropole, 2 520 € pour la commune, 249 € pour l'État) ;
- Émoluments du notaire : 2 075 € hors taxes, soit 2 490 € TTC ;
- Contribution de sécurité immobilière : 210 000 × 0,10 % = 210 € ;
- Formalités et débours, estimation : 1 100 €.
Total : 17 069 €, soit 8,1 % du prix. La rémunération du notaire représente moins de 15 % de la somme. Avant la hausse de 2025, ce même achat aurait coûté environ 16 000 € de frais.
Voir les données
| Montant | |
|---|---|
| Droits de mutation | 13 269 € € |
| Émoluments du notaire (TTC) | 2 490 € € |
| Formalités et débours | 1 100 € € |
| Sécurité immobilière | 210 € € |
Source : Calcul FinDeal ; barème des notaires (arrêté du 28 février 2024), taux de droits de mutation 2026
Combien de frais de notaire selon le prix du bien ?
En pourcentage, les frais de notaire baissent légèrement quand le prix augmente, parce que le barème du notaire est dégressif et que les formalités coûtent à peu près la même chose pour tous les biens. Les montants ci-dessous supposent 1 100 € de formalités.
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Primo-accédants : une exonération qui ne vaut pas pour l'investissement locatif
Les départements qui ont relevé leur taux peuvent en dispenser les primo-accédants, c'est-à-dire les acheteurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Dans la Métropole de Lyon, ils restent ainsi à 5,81 % au lieu de 6,32 %.
Comment réduire ses frais de notaire légalement ?
Les droits de mutation ne se négocient pas, mais vous pouvez réduire la base sur laquelle ils sont calculés :
- Déduire le mobilier du prix : la cuisine équipée, les meubles et l'électroménager vendus avec le bien ne supportent pas les droits de mutation. Sur notre exemple, 5 000 € de mobilier déclarés dans l'acte font économiser 369 €. La valeur doit être réaliste et justifiable, avec une liste détaillée annexée à l'acte.
- Payer vous-même les frais d'agence : quand l'annonce les met à la charge de l'acquéreur, ils sont versés à part et exclus du prix sur lequel sont calculés les droits de mutation.
- Demander une remise : le notaire peut accorder une remise sur la part de ses émoluments calculée au-delà de 100 000 € de prix.
- Négocier le prix : chaque tranche de 10 000 € négociée fait économiser environ 740 € de frais.
Pourquoi les frais de notaire pèsent sur votre rendement
Pour un investisseur, les frais de notaire ne sont pas une dépense à part : ils font partie du prix de revient du bien, comme le prix d'achat. Ils sont payés une fois, mais ils réduisent le rendement chaque année.
Notre T2 rapporte 8 040 € de loyer par an. Calculé sur le seul prix d'achat, son rendement brut est de 3,83 %. Calculé sur le prix de revient, 227 000 € avec les frais, il tombe à 3,54 %. C'est ce second chiffre qui reflète votre vrai placement.
Les frais comptent aussi pour le financement : les banques demandent souvent un apport qui les couvre, ce qui joue directement sur votre cashflow mensuel. Côté impôts, ils ne se déduisent pas des loyers en location nue, mais ils réduisent la plus-value à la revente ; en LMNP au réel, ils peuvent être déduits ou amortis, comme le détaille notre comparatif LMNP ou location nue.
Intégrer les frais de notaire dans l'analyse avec FinDeal
Une fois vos frais de notaire estimés, reste à savoir si le bien vaut le coup. FinDeal les calcule d'ailleurs pour vous : il applique le taux du département où se trouve le bien et le barème du notaire, puis les ajoute au prix de revient.
Vous saisissez le prix, la surface, la ville, le loyer et votre financement : l'outil calcule le rendement, la mensualité, le plan de financement et le cashflow mensuel, puis attribue au bien un score sur 100. Pour lire ce résultat, consultez ce qu'est un bon score d'investissement.
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Qui paie les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?
C'est l'acheteur qui paie les frais de notaire, en plus du prix de vente, le jour de la signature de l'acte authentique. Le notaire les encaisse puis reverse les droits de mutation au département, à la commune et à l'État. Le vendeur, lui, ne paie que ses propres frais, comme les diagnostics ou la mainlevée de son éventuelle hypothèque.
Peut-on financer les frais de notaire avec le crédit immobilier ?
C'est possible, mais de plus en plus rare. La plupart des banques demandent un apport personnel couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien. Un financement à 110 % reste envisageable pour un dossier solide : revenus élevés, épargne résiduelle importante ou investisseur déjà propriétaire.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
En location vide, les frais de notaire ne se déduisent pas des loyers. Ils viennent en revanche augmenter le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value à la revente, ce qui réduit l'impôt. En location meublée au régime réel (LMNP), ils peuvent être déduits l'année de l'achat ou amortis avec le bien.
Pourquoi les frais de notaire ont-ils augmenté en 2025 ?
La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur taxe sur les ventes immobilières de 4,50 % à 5 % jusqu'au 31 mars 2028. La quasi-totalité l'a fait au printemps 2025. Pour un bien de 210 000 €, la hausse représente environ 1 075 € de frais supplémentaires, sauf pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale.